الأصل والدفعة التعاقدية
الأصل هو سعر العقار ناقص الدفعة المقدمة. تستخدم الدفعة صيغة الإطفاء M = P × r(1+r)ⁿ ÷ ((1+r)ⁿ − 1).
حساب offset
فائدة الشهر هي max(رصيد القرض − رصيد offset، 0) × النسبة السنوية ÷ 12. تُضاف الزيادة الشهرية بعد حساب الشهر، ولا ينتج رصيد offset الأكبر فائدة سالبة.
المقارنة
يحتفظ السيناريو بالدفعة التعاقدية ويضيف الدفعة الإضافية. يزيل خط الأساس offset والدفعات الإضافية، ثم تُقارن الفائدة والمدة.
الافتراضات
6.15% مرجع سوقي مؤرخ من RBA، لا نسبة وهمية ولا عرضاً. يفترض النموذج نسبة ثابتة وحساباً شهرياً ولا يشمل تغير النسبة أو redraw أو split أو interest-only أو الرسوم.
مثال كامل
عقار A$800,000 ودفعة A$160,000 يعني قرضاً A$640,000. عند 6.15% و30 سنة، الدفعة A$3,899.06. بلا offset تبلغ الفائدة A$763,661.68 خلال 360 شهراً. مع offset يبدأ A$30,000 ويزيد A$500 شهرياً تصبح الفائدة A$457,226.65 والمدة 282 شهراً: توفير A$306,435.03 و78 شهراً.
مقارنة تغيّر المدخلات
| السيناريو | الدفعة | الفائدة | السداد | التوفير |
|---|---|---|---|---|
| بلا offset أو دفع إضافي | A$3,899.06 | A$763,661.68 | 360 شهراً | A$0 |
| offset A$30,000 يزيد A$500 شهرياً | A$3,899.06 | A$457,226.65 | 282 شهراً | A$306,435.03 |
| نفس offset مع A$500 دفع إضافي | A$3,899.06 + A$500 | A$364,154.59 | 229 شهراً | A$399,507.09 |
الفرق عن جدول المقرض
يحسب المقرض عادةً يومياً وفق تواريخ العمليات. نسبة offset، والرسوم، وارتفاع نسبة قرض offset، وحدود الدفع في القرض الثابت وشروط redraw قد تغير المنفعة. الجدول سيناريو شهري ثابت وليس توقعاً للرصيد.
الوثائق والتكاليف المطلوبة
استخدم العقد أو الكشف للأصل والنسبة ويوم الدفع والمدة؛ وشروط الحساب لنسبة offset والرصيد المؤهل؛ وجدول الرسوم لتكلفة package والحساب. قارن كل التكاليف بالتوفير وافحص حدود الدفع الإضافي وredraw.