房贷本金与合同还款额
本金等于房价减首付。合同月供使用标准摊销公式 M = P × r(1+r)ⁿ ÷ ((1+r)ⁿ − 1)，并在 0% 利率时平均分摊本金。
Offset 的计算方式
每月利息为 max(贷款余额 − offset 余额, 0) × 年利率 ÷ 12。当期先使用现有 offset 计算，然后才加入设定的每月 offset 增量。Offset 超过贷款余额也不会产生负利息。
额外还款与比较基线
情景月供保持合同还款额不变，并另外加入额外还款。基线移除 offset 和额外还款。工具比较两条路径的利息和月份，最后一期只支付实际欠款。
利率假设与限制
默认 6.15% 是 RBA 2026 年 5 月市场参考值，不是“假利率”或个人报价。模型假设整段期限利率不变，按月而非按日计息，不包括费用、变息、split、interest-only、redraw 或 lender-specific 条款。
完整示例
A$800,000 房产、A$160,000 首付对应 A$640,000 贷款。按 6.15%、30 年计算，合同月供 A$3,899.06；无 offset 时估算利息 A$763,661.68、期限 360 个月。Offset 初始 A$30,000、每月增加 A$500 时，情景利息 A$457,226.65、期限 282 个月，即少付 A$306,435.03 利息并提前 78 个月。
输入变化对比
| 情景 | 合同月供 | 情景利息 | 还清时间 | 比基线节省 |
|---|---|---|---|---|
| 无 offset、无额外还款 | A$3,899.06 | A$763,661.68 | 360 个月 | A$0 |
| A$30,000 offset，每月增加 A$500 | A$3,899.06 | A$457,226.65 | 282 个月 | A$306,435.03 |
| 同样 offset，再额外还 A$500 | A$3,899.06 + A$500 | A$364,154.59 | 229 个月 | A$399,507.09 |
与贷款机构还款表的差异
贷款机构通常按真实交易日期每日计息。Offset 是否为 100%、package fee、更高的 offset 贷款利率、固定贷款额外还款上限和 redraw 条款都会改变收益。本表是稳定月度情景，不是账户余额预测。
应核对的文件与成本
用贷款合同或账单核对本金、利率、扣款日和剩余期限；用关联账户条款核对 offset 比例和合资格余额；用费用表核对 package 与账户费。额外还款或 redraw 前应检查限制，并把全部 offset 成本与利息节省比较。
来源
利率来自 RBA lenders’ interest rates，offset 机制参考 ASIC Moneysmart。