這個計算器如何運作
商業貸款與住房公積金貸款可分別填寫本金和利率，支援等額本息、等額本金及指定月份的一次性提前還款。兩部分分別產生計劃，再合併顯示總月供和利息。
計算方法
等額本息使用固定月利率的標準攤還公式；等額本金每月歸還相同本金，利息隨餘額下降。提前還款按兩部分本金佔比分配，並假設保持原計劃月供或原計劃每月本金。
使用前核對
預設商業利率3.50%是2026年6月22日五年以上LPR，公積金2.60%是2025年5月8日起首套五年以上利率，均可修改。城市額度、購房資格、合約加減點、違約金和審批結果以當地政策及貸款合約為準。
完整示例
預設輸入：商業貸本金 ¥1,400,000、年利率 3.50%、期限 30 年（360 期）、等額本息、無公積金、無提前還款。
| 項目 | 計算 | 金額 |
|---|---|---|
| 月利率 | 3.50% ÷ 12 | 0.2917% |
| 月供 | ¥1,400,000 × 0.2917% × (1+0.2917%)^360 ÷ ((1+0.2917%)^360 − 1) | ¥6,286.63 |
| 總利息 | ¥6,286.63 × 360 − ¥1,400,000 | ≈ ¥863,185 |
| 總還款 | 本金 + 利息 | ≈ ¥2,263,185 |
加入 ¥500,000 公積金貸（利率 2.60%）：公積金月供約 ¥2,003，總月供約 ¥8,290，總利息降低。
輸入變化對比
| 變化 | 對比項 | 結果 | 對比預設 |
|---|---|---|---|
| 改等額本金 | 首月 / 末月月供 | ¥7,583 / ¥3,900 | 前期高、逐月遞減 |
| 改等額本金 | 總利息 | ≈ ¥733,000 | 省 ¥130,000 |
| 改 25 年期 | 月供 / 總利息 | ¥7,004 / ¥701,000 | 月供 +¥717，省 ¥162,000 |
| 加 ¥500,000 提前還款（第 60 月） | 剩餘期限 / 省利息 | 209 月 / ¥520,000 | 從 360 月縮到 209 月 |
等額本金前期還款壓力大、總利息少；等額本息月供恆定、總利息多。提前還款保持原月供會縮短期限，銀行也可能允許「減月供」，結果不同。
與真實文件的差異
與銀行實際還款的差額來自：實際利率可能含加減點（如 LPR+55BP，則 4.05%）；重定價日按年或季調整，月供在重定價後變化；銀行按日計息，假日按實際天數，本工具按月恆定計息；提前還款銀行可能提供「縮短期限」或「減少月供」兩種選項，本工具預設縮短期限；可能收提前還款違約金（合約約定 1–3% 或豁免）；公積金貸款額度受城市上限限制。
臨界值與上限
預設商業利率 3.50%（2026-07-20 五年以上 LPR，可修改）；預設公積金利率 2.60%（2025-05-08 首套五年以上，二套五年以上最低為 3.075%，可修改）；期限 1–30 年；商業貸和公積金貸本金各 ¥0–¥100,000,000；提前還款金額不超過兩部分本金之和。LPR 每月公佈，五年以上品種在調整後同步更新本工具預設值；公積金利率由人民銀行通知生效。
應核對的真實文件
貸款合約（含利率、加點、重定價日、提前還款條款、違約金條款）；銀行出具的還款計劃表；每月還款簡訊或 App 通知（核對實際月供）；公積金中心出具的貸款明細；提前還款申請表及違約金確認書（如適用）；不動產權證和購房合約（核對房產基本資訊）。
還款方式和提前還款目標要分別確認
等額本息、等額本金與提前還款會產生不同現金流。
等額本息穩定月供，等額本金逐月下降
組合貸會把商業貸和公積金貸分別計算後合併；兩種方式的初期壓力和總利息不同。
本頁的提前還款用於縮短期限
模型維持原還款強度並按本金比例分配提前還款；若銀行方案改為降低月供而期限不變，結果不會相同。